Come si dimostra che dal distacco non derivino notevoli squilibri di 

funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini?

È necessario affidare l’incarico ad un tecnico abilitato che, a seguito di un sopralluogo, verificherà la fattibilità materiale del distacco e dovrà dimostrare, attraverso una relazione tecnica di calcolo, che da quell’eventuale distacco non derivino squilibri di funzionamento e quindi aggravi di spesa per gli altri condomini.

Per effettuare il calcolo, la norma UNI 12200 identifica due tipologie di consumo, volontario ed involontario. Il consumo volontario corrisponde all’energia termica effettivamente impiegata per il riscaldamento e non viene pertanto preso in considerazione in caso di distacco. Il consumo involontario, invece, rappresenta le perdite di energia derivante dalla distribuzione e concorre a circa il 18% dell’energia termica totale prodotta dall’impianto a caldaia per edifici con più di 4 piani. L’immobile distaccato continuerà a contribuire per il consumo involontario su cui è necessario valutare l’aggravio di spesa verso gli altri condomini.

Al fine di valutare il peso dei consumi involontari dell’immobile che si vuole distaccare, il professionista effettuerà delle verifiche sull’impianto volte a calcolarne il rendimento globale, parametro influenzato da questi consumi. Il rendimento globale, in virtù delle norme UNI TS 11300, è prodotto di quattro tipologie di rendimento, ovvero:

• Rendimento di emissione, che definisce le perdite di emissione dovute alla tipologia e modalità di installazione dei terminali, le caratteristiche dimensionali e termo-fisiche dell’ambiente e dei carichi termici;

• Rendimento di regolazione, che indica l’efficienza della regolazione della temperatura del fluido termovettore;

• Rendimento di distribuzione, che definisce l’efficienza della distribuzione del fluido di riscaldamento della caldaia agli appartamenti;

• Rendimento di produzione, che definisce l’efficienza del sistema di generazione e del suo dimensionamento, unico parametro ad essere influenzato dal distacco.

Il rendimento globale deve essere calcolato prima e dopo il distacco per accertare che non ci sia una variazione significativa di questa grandezza.

Per quanto concerne il “quanto”, la variazione percentuale massima del rendimento dopo il distacco non è univocamente determinata dalle leggi e dalle norme di riferimento pertanto sta alla sensibilità del professionista stabilirlo.

Di fatto, ciò che pesa sullo squilibrio di funzionamento è il sovradimensionamento dell’impianto che in principio era stato progettato per la totalità degli immobili da servire, mentre, a distacchi avvenuti, trova un punto di funzionamento in un minore fabbisogno di energia termica e questo va a gravare sul rendimento di produzione riducendo di conseguenza il rendimento globale dell’intero impianto.

In linea generale, la variazione dipenderà significativamente dai millesimi dell’immobile di cui si vuole effettuare il distacco, millesimi relativi però al riscaldamento centralizzato. È infatti doveroso considerare che man mano che più immobili si distaccano, lo squilibrio di funzionamento e gli aggravi di spesa si fanno via via più importanti, per cui questa pratica è a vantaggio dei primi che la effettuano.

Posso quindi distaccarmi dall’impianto di riscaldamento ed in che modalità?

Il condomino quindi avrà l’onere di dimostrare che dal suo distacco non derivi una significativa riduzione del rendimento globale dell’impianto termico e prima di distaccarsi deve richiedere una relazione di calcolo ad un professionista. Non è obbligato a proporre la relazione in assemblea e quindi ricevere il consenso degli altri condomini, ma di norma è preferibile farlo.

In seguito, il condomino può rimuovere i terminali e chiudere le tubazioni relative rivolgendosi ad un’impresa specializzata, mentre il professionista dovrà verificare l’avvenuto distacco e certificarlo con una seconda relazione che verrà poi presentata all’amministratore condominiale. 

Limitazioni al distacco

Il condomino potrà effettuare il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato anche nei casi in cui è vietato dal regolamento condominiale, questo è quanto disposto dal Tribunale di Palermo nella sentenza n. 3037 del luglio 2021.

Il condomino distaccatosi deve comunque partecipare alle spese di manutenzione e conservazione in quanto rimane comproprietario dell’impianto centralizzato. Non deve però concorrere alle spese di utilizzo sia volontario che involontario.

Naviga nel nostro sito per maggiori informazioni sulle attività dello studio, oppure contattaci